Полезно

Целта на настоящият наръчник е да обясним ключовите моменти, с които трябва да сте запознати в процеса на отдаване под наем на недвижим имот.

Успешно отдаване зависи от няколко ключови момента:

• Избор на консултант, който по най- добрия начин ще представи имота на пазара на наеми;

• Определяне на реална наемна цена;

•Подготвяне на апартамента за отдаване, с цел постигане на максимален брой огледи;

• Намирането на наематели, които ще плащат коректно  наема и ще се грижат за имота;

• Управлението на отдадения имот.

Щом вземете решение да отдадете свой имот под наем, обмислете как желаете да протече процеса, към какъв наем се стремите, какъв тип наематели бихте желали на наемат имота Ви, в какви срокове желаете да приключите.

Според много хора, отдаването под наем на недвижим имот е лесен и бърз процес, но той има специфики, които професионалистите в областта познават в детайли. Избирайки да отдадете имота чрез консултат по недвижими имоти, ще имате възможност да отдадете имота си при оптимални условия и на наемател който предпочетете.

Вашият брокер ще отговаря за целия процес по отдаването под наем, от заявяването на обекта, през рекламата, огледите, преговорите, подготвянето на договор за наем и организиране на подписването му.

Консултантите ежедневно следят пазара на недвижими имоти, изградили са познания и опит, те ще Ви преведат през целия процес на отдаване под наем. Ще Ви помогнат да дадете реална цена на имота Ви, ще организират огледите и преговори от Ваше име и ще се уверят, че Вашият имот се предлага на пазара по най- добрия начин.

Консултантът Ви ще се стреми да постигне възможно най-добрата цена за вашия имот и най-добрия наемател, като по този начин ще Ви спести усилия и време, енергия и стрес.
За да гарантира обслужването на имота, Вашият консултант ще Ви предостави за подпис Комисионен договор за продажба, в който подробно са описани параметрите на имота, очакваната наемна цена, продължителността на договора/в случай, че е с клауза за Изключително представителство/, задълженията на консултанта към Вас до подписване на договор за наем, комисионната, който ще бъде изплатена, в случай, че реализирате сделка с негово съдействие и др.
Същевременно, в процеса ще бъде в състояние да ви предложи много съвети и насоки в областта на недвижимите имоти и финансовите услуги.

Във всеки един момент, консултантите на Валер са на разположение, за безплатна консултация, за да получите отговори на на всички допълнителни въпроси, които може да имате.

Определянето на Вашата наемна цена е следващата стъпка в процеса на отдаване. Ще бъдат оценявани - местоположението, квадратурата, състояние и разпределение, обзавеждането на имота, етажността и състоянието на общите части, транспортната достъпност и инфраструктурата в района, и др.

Възползвайте се от опцията в сайта ни Оценете имота ми. След като ни изпратете подробна информация за имота, наш консултант ще се свърже с Вас, за безплатна консултация относно наемната цена на  Вашия имот.

Ще Ви предложи експертни съвети и ще Ви помогне да определите реалистична цена, която да Ви помогне да отдадете имота си при оптимални условия.

Консултантите на Валер ЕООД са запознати както с средните цени на жилищата във вашия район, така и с реалните цени на отдадени имоти. Следят търсенето на подобни имоти за наем във вашия район и знаят какво се предлага на пазара в момента.

След като сте избрали консултант недвижими имоти, Вие трябва да подготвите Вашия дом за огледи и да му даде най-голям шанс за отдаване. Особено важно е да погледнете имота през очите на потенциалните наематели, и да помислите за това как можете да подобрите първото впечатление от имота.

 Ето някои неща, за които да помислите:

• Пазете имота чист и подреден. 

• Ако е необходимо, направете леко освежаване на имота. В случай, че решите да пребоядисвате, спрете се на неутрални тонове, които ще се харесат на по-широк кръг от хора.

• Направете дома си комфортен, хладно през горещите дни и топло, ако е зима.

• Погрижете се да премахнете в случай че има мухъл или домашни миризми.

• Помислете с какво осветление стаите ще изглеждат най- приветливо. Светлината може да прикрие някои несъвършенства, но и да помогне да изпъкнат някои акценти.

• Погрижете се да изпъкнат най-добрите черти на имота.

• Стените боядисани в светли тонове, светлите пастелни пердета или щори в един цвят, увеличават визуално жилищната площ. Използвайте и огледала, за да се увеличи чувството за пространство.

• В случай, че обзавеждането не е актуално, наблегнете на аксесоарите. Няколко модерни вази, и декоративни възглавнички, ще Ви помогнат да привлечете внимание към аксесоарите, а не към обзавеждането.

• Ако някой живее в жилището, опитайте елегантно да скриете личните вещи в плетени кошове или кутии за съхранение в тон с интериора. Важното е да изглежда подредено.

• Ако преди оглед отворите прозорците, сварите малко прясно кафе и добавите щрихи като свежи цветя, със сигурност ще направите положително впечатление на потенциалните наематели.

• Не забравяйте, че и външата среда е от голямо значение. Екстериора  създава първото впечатление в наемателя, а то често е най-силно.  Чист и осветен вход, говори за поддъжан блок и добри съседски отношения.

В случай, че жилището е необзаведено или има нужда от ремонт, помислете при какви условия бихте били склонни да закупите обзавеждане, или да направите освежаване на имота. Ако не желаете да се ангажирате, може да предоставите възможност за гратисен период на наемателите, за да закупят мебели или да направят необходим ремонт.

Ако времето Ви е ангажирано или просто предпочитате да не губите време в ходене по огледи с потенциални наематели, можете да предоставите ключ от имота на консултантите на Валер ЕООД, така те ще могат изцяло да Ви отменят.

След като получите оферта, бъдете готови да преговаряте. Но не забравяйте, че не най-високата цена винаги е най- добрия избор. Поговорете с наемателите, проучете дали търсят жилище за дълъг период или не, дали ще плащат коректно  наема и ще се грижат за имота. Обърнете внимание и на начина на плащане, може наемателите да Ви предпложат да предплащат за по - дълъг период, а не на месечни вноски. Доверете се на консултанта си, той ще се погрижи да постигнете сделка при оптимални за вас условия.

След като се договорите с потенциалния наемател има няколко възможности:

• да подпишете разписка за капаро -депозит, в която ще уточните дата за подписване на договор за наем, както и условията по него;

• да подпишете договор за наем, в който побробно се описват всички параметри - страни по сделката, наемна цена, размер на депозита, начин и срок за плащане, условия, срок на договора, условия за прекратяване на договора и др.

При стандартните договори за наем, при подписване наемодателя получава от наемателя един месечен и един депозит в размер на месечния наем/в някои случаи депозита е по- голям/.

Консултантът Ви ще Ви помогне за попълването на приемо – предавателен протокол, в който ще бъдат описани обзавеждането и състоянието на имота, показанията на измервателните уреди/водомери, топломери, електромери/. Протоколът е неразделна част от договора и гарантира, че при освобождаване на имота, наемателя ще го предаде във вида в който е бил нает, като се вземе предвид изхабяването за времето на ползване.

Съветваме Ви да се обърнете към брокерите на Валер недвижими имоти, те ще Ви консултират за най- подходящия за Вас път и ще се погрижат да премиете безпрепятствено по него.

Поздравяваме Ви с успешното отдаване под наем на имота Ви с Валер ЕООД!

Подписването на договор за наем не е последната стъпка от отдаването на имота, тепърва Ви предстои да Управлявате отдаването.

Добрите отношения с наемателя са важна база за дългосрочното отдаване, като те трябва да са основани на коректни отношения от двете страни. Изисквайте спазване на условията описани в договора за наем, включително срока за плащане на наема и консумативните разходи. Не се притеснявайте да изисквате от наемателя със заплащането на наема да Ви представя и бележките за платените консумативни разходи, или Вие следете през интернет дали своевременно са направени плащанията.

Осигурете си възможност за достъп до жилищете поне веднъж на няколко месеца, без да пртеснявате наемателите и задължително в тяхно присъствие, за да видите състоятието на имота и обзавеждането.

В случай на забава  на плащанията или при друго неизпълнение на клаузите по договора за наем,  уведомете за произтичащите от това последствия, а при липса на ответна реакция, пристъпете към прекратяване и повторно отдаване.

Със Съдействието на НСНИ и НАП Ви предлагаме и информация относно Облагането на доходите на физически лица, отдаващи под наем имоти

1. Облагане на доходите на физически лица, отдаващи под наем имоти на други физически лица

Деклариране

Наемодателите подават годишна данъчна декларация за облагане на доходите (Образец 2001) go 30 април на годината, следваща годината на получаването на доходите от наем.

Освен годишна данъчна декларация за доходите, наемодателите - физически лица, отдаващи под наем имоти на други физически лица, задължително подават и тримесечни декларации за облагане с авансов данък (декларация образец 4001). Срокът за подаването на тези декларации е до края на април - за първото тримесечие, до края на юли - за второто и до края на октомври - за третото тримесечие на годината. За четвъртото тримесечие декларация за облагане с авансов данък не се подава, тъй като за това тримесечие не се дължи авансов данък.

Плащане

Физическите лица, отдаващи под наем имоти на други физически лица, задължително правят авансови вноски за доходите от наем. Вноските са тримесечни и се превеждат по сметката на НАП по постоянен адрес на наемодателя. Вноските се определят, като размерът на получения доход от наем през съответното тримесечие, намален с 10% разходи, се умножи по данъчна ставка 10 на сто. Срокът за авансовите вноски за доходите от наем е до края на април - за първото тримесечие, до края на юли - за второто и до края на октомври - за третото тримесечие на годината. За четвъртото тримесечие авансови вноски не се дължат.

Данъкът за довнасяне по годишната данъчна декларация се внася по сметката на НАП в срок до 30 април на годината, следваща годината на получаването на доходите от наем.

2. Облагане на доходите на физически лица, отдаващи под наем имоти на предприятия и самоосигуряващи се лица

Деклариране

Наемодателите подават годишна данъчна декларация за облагане на доходите (Образец 2001) до 30 април на годината, следваща годината на получаването на доходите от наем. От тях не се изисква подаване на декларации за облагане с авансов данък, защото той се удържа и внася от платеца на дохода. С последните промени в данъчното законодателство от началото на 2013 г. на физическите лица, отдаващи под наем имоти на предприятия и самоосигуряващи се лица, ще се издава само една служебна бележка, а не при всяко изплащане на наема, както беше до края на 2012 г. Тоест, към годишната данъчна декларация наемодателят ще приложи само една служебна бележка за получения доход от наем, платен от предприятие или самоосигуряващо се лице.

Плащане

физическите лица, отдаващи под наем имоти на предприятия и/или на самоосигуряващи се лица, не правят авансови вноски за данъка върху доходите от наем. Дължимите вноски за първите три  триримесечия на годината се правят от техните наематели, като данъка се приспада от наемната цена. За последното тримесечие, наемодателите получават наема в пълен размер, а данъкът за довнасяне по годишната данъчна декларация се плаща от наемодателите по сметката на НАП в срок до 30 април на годината, следваща годината на получаването на доходите от наем.

Повече информация за декларирането и облагането на доходи от наем можете на намерите в интернет страницата на НАП www.nap.bg или на информационния телефон 0700 18 700.